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2023-01-23(Mon)

民間賃貸住宅 家賃保証急増 入居者の保護に軸足を

悪質な取り立て・追い出し トラブル後を絶たず「深夜に訪問」「回収が執拗」
“追い出し条項”違法判決  「賃貸住宅」が借りにくくなる?



朝日新聞デジタル 2023年1月18日 5時00分
(社説)家賃保証急増 入居者の保護に軸足を
---- 賃貸住宅の貸主と借り手の間に、家賃保証会社が介在する例が大幅に増えている。3者の契約内容によっては、生活苦から家賃を一時的に払えない入居者らが部屋を追い出され、住まいを失う事態も懸念される。
 そんなリスクを重く見て、警鐘を鳴らす最高裁判決が昨年末に示された。大手保証会社が使う契約条項について、「借り手の利益を一方的に害するもので、消費者契約法に反して違法」と断じ、条項の使用を禁じた。入居者の権利保護を後押しする力になると評価できる。


読売新聞オンライン 2023/01/23 07:20
家賃保証会社の悪質な取り立て・追い出し、トラブル後を絶たず「深夜に訪問」「回収が執拗」
----滞納家賃を立て替える家賃保証会社による行き過ぎた取り立てや部屋からの追い出し行為を防ぐルール整備が課題となっている。保証会社の利用が急増する中、トラブルは後を絶たず、昨年12月には借り主に一方的に不利な内容になっているとして、保証会社の「追い出し条項」の使用差し止めを命じる最高裁判決も出た。消費者団体は、不当な契約条項をチェックする仕組み作りを国に求めていく。

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Yahooニュース 2023/1/22(日) 7:31配信 webマガジン mi-mollet
賃貸住宅の“追い出し条項”は違法。一見「借り主有利」な判決が、実はそんなに喜べないワケ
----賃貸住宅から住人を強制的に退去させる家賃保証会社の契約条項について、違法とする判決が言い渡されました。一部の家賃保証会社は強引な方法で住人を退去させるケースがあり、問題となっていましたが、今回の判決によって借り主は、安心して入居できるようになります。極めて妥当な判決といえますが、この司法判断は入居者にとってメリットばかりなのかというとそうとは限りません。


ビジネス+IT 2022/12/27 掲載
これまでより「賃貸住宅」が借りにくくなる? 不動産業界を揺るがす「判決」が下された背景
----賃貸住宅を強制退去させる家賃保証会社の契約条項について、最高裁判所が違法とする判断を下した。民法の趣旨からすると妥当な判断だが、この判決によって、貸し主は高齢者などリスクが高い借り主に対しては、ますます家を貸さなくなる可能性が高い。借り主にも貸し主にメリットをもたらさない現状を放置してきた行政の責任は重い。



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2023-01-17(Tue)

空き家対策 放置防ぎたい 「税優遇」解除 法改正へ

空き家増加 立ち往生 長期無人349万戸 売れず相続されず


読売新聞 2023/01/15 05:00
社説:空き家対策 総合的な支援で放置防ぎたい
----放置されたままの空き家が増えている。国や各自治体は、適切な管理や有効活用が行われるように、総合的な施策を講じてもらいたい。
 国の統計によると、全国の空き家は2018年時点で849万戸に上る。このうち、別荘や賃貸用などを除いた、居住目的のない空き家は349万戸に達し、20年間で約2倍に増えた。
 人口減少と高齢化が進む中で、今後も増加は避けられないとみられ、対策が急務である。

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読売新聞オンライン 2023/01/16 07:18
放置された空き家は「税優遇」解除、国交省が法改正へ…雑草茂る家など想定
----人口減を背景に増える空き家への対策を強化するため、国土交通省は「空家対策特別措置法」を改正する方針を固めた。政府関係者への取材でわかった。管理が不十分な物件を新たに「管理不全空き家」と規定。改善の行政指導に従わなければ、ペナルティーとして、住宅としての固定資産税の優遇措置を解除し、適正管理や有効活用を促す。23日召集の通常国会への改正法案の提出を目指す。


朝日新聞デジタル 2023年1月16日 5時00分
空き家増加、立ち往生 長期無人349万戸、売れず相続されず
----全国で空き家が増えている。国の調査では、賃貸用などをのぞいて人が長い間住んでいない家は349万戸あり、人口減の時代を迎え、今後はさらに増えると見込まれる。売りたくても売れず、管理の費用や手間がかさむといった悩みも。相続放棄などで放置され続けると、周辺環境の悪化や倒壊などにつながることもあるため、国も対策に乗り出す。


朝日新聞デジタル 2023年1月16日 5時00分
(時時刻刻)実家の終活、3カ月300万円 「思い出」処分に罪悪感
----実家が空き家になり、処分できない、管理の費用がかさむ――。こんな悩みが増えている。家の「終活」と、どう向き合えばいいのか。茨城県つくば市の50代女性は数年前、千葉県内の実家をどうするか、頭を悩ませていた。父親が他界し、残された母親が高齢者施設で生活することになって、空き家になったためだ。


朝日新聞デジタル 2022年12月11日 18時00分
実家が空き家に、どうする? 家財整理に罪悪感、先送りしていると…
----実家が空き家となったまま、処分を先送りしてしまうケースが増えています。
 背景には、家財整理の煩雑さや、家族の思い出を処分することへの心理的ハードルなど、別の課題があることが見えてきました。
 ただ、先送りしていると、さらに処分が難しくなることも。専門家は、「就職や結婚などで、実家に戻らないと決めた時から考え始める必要がある」と指摘します。



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2023-01-13(Fri)

大阪北区ビル火災 既存ビルの火災安全改修 公費補助 2/3

23年度予算案 新規事業「建築物火災安全改修事業」 防災・安全交付金


日刊建設工業新聞 2023年1月12日 行政・団体 [1面]
国交省/既存ビルの火災対策改修後押し、費用3分の2を公費負担に
----2021年12月に大阪市北区で発生した大規模なビル火災などを教訓に、国土交通省は既存ビルの火災安全改修を後押しする新たな事業に乗りだす。火災からの2方向避難を可能にするためビル所有者が直通階段などを増設する場合、地方自治体と合わせて費用の3分の2を補助。退避区画を設けたり、既存の直通階段を防火・防煙区画化したりする工事も同じ補助率で支援する。多数の死傷者が出る火災が相次いでいる状況を受け、ビル所有者に速やかな対応を促す。
 23年度予算案に新規事業「建築物火災安全改修事業」の関連経費を計上した。社会資本整備総合交付金や防災・安全交付金として盛り込んだ約1・4兆円の一部を充てる。


日経クロステック/日経アーキテクチュア 2023.01.12
国交省が火災安全改修で指針 2方向避難が無理なら退避区画で対策を
----国土交通省は2022年12月16日、「直通階段が一つの建築物等向けの火災安全改修ガイドライン」を公表した。21年12月17日に大阪・北新地で発生したビル火災を踏まえ、2方向避難の確保が難しい建物について、改修の考え方や仕様を詳細に示したのがポイントだ


退避区画の概要と避難のイメージ
221222退避区画の概要と避難のイメージ



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2022-12-22(Thu)

大阪ビル火災から1年 国交省が指針 避難路確保 バルコニー設置など推奨

ビル避難路拡充等 改修に向け財政支援  消防庁 避難行動に関するガイドライン策定


国土交通省 令和4年12月16日
大阪市北区ビル火災を踏まえた火災安全改修に関するガイドラインの公表
https://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000947.html
----令和3年12月17日に大阪市北区で発生したビル火災を受け、国土交通省が消防庁と合同で設置した「大阪市北区ビル火災を踏まえた今後の防火・避難対策等に関する検討会」において令和4年6月28日にとりまとめられた報告書を踏まえ、今般、国土交通省では「直通階段が一つの建築物等向けの火災安全改修ガイドライン」を作成しましたので公表します。


消防庁 令和 4年 12月16日
大阪市北区ビル火災を踏まえた避難行動に関するガイドラインの公表
https://www.fdma.go.jp/pressrelease/houdou/items/221216_yobou_2.pdf
----令和3年12月17日に大阪市北区において発生したビル火災を受け、消防庁が国土交通省と合同で設置した「大阪市北区ビル火災を踏まえた今後の防火・避難対策等に関する検討会」において、直通階段が一つの建築物における防火・避難対策の検討を行い、令和4年6月28日に報告書がとりまとめられました。



日経クロステック/日経アーキテクチュア 2022.12.22
大阪ビル火災から1年、国交省が「退避区画」の仕様など示す改修指針
----国土交通省は2022年12月16日、「直通階段が一つの建築物等向けの火災安全改修ガイドライン」を公表した。21年12月17日に大阪・北新地で発生したビル火災を踏まえ、直通階段が1つしかない建築物の安全性を高めるのが目的。2方向避難の確保が難しい建物について、改修の考え方や仕様を詳細に示したのがポイントだ。
 ガイドラインでは、直通階段が1つしかない既存不適格建築物などを対象に、直通階段の増設や避難に有効なバルコニーの設置が難しい場合の代替策として、「退避区画」の設置方法を示した。


日本経済新聞 2022年12月18日 2:00
ビル避難路、拡充へ 階段1カ所で被害拡大、改修に向け財政支援
----事件が起きた雑居ビルは階段が1カ所しかなかったことが被害を拡大させたとの見方が強い。国は避難路の拡充に向けた環境整備を進めている。
ビルの防火対策は、現行の建築基準法は原則、6階建て以上の建物について、炎や煙で逃げ道がなくならないよう階段を2カ所以上設ける「2方向避難」の確保を義務づける。


朝日新聞デジタル 2022年12月17日 5時00分
避難路確保、国が指針 バルコニー設置など推奨
----国交省は、内装工事やテナントの入れ替えなど、建築基準法施行令に関わらない小規模な改修にあわせ、安全性を高める方法をガイドラインで示した。既存の階段から離れた場所への階段の増設やバルコニーの設置を勧める。難しい場合は、不燃・遮煙性能がある戸で仕切られ、外部から救助可能な窓などがある「退避区画」の設置を勧めている。国交省はこうした改修費用の補助を来年度予算案に盛り込む方針だ。



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2022-12-20(Tue)

賃貸住宅 追い出し条項は違法 悪質契約制限 最高裁が初判断

家賃滞納による明け渡しは「不当」  保証会社の「追い出し条項」 初の使用禁止の判断


しんぶん赤旗 2022年12月20日(火)
主張:追い出し違法判決 借り主の居住権侵害許されぬ
----賃貸住宅を借りる際、連帯保証人のかわりに家賃滞納時に賃料を保証する「家賃保証会社」と契約するケースが急増しています。それに伴い、保証会社が滞納などを理由に、画一的に借り主を追い出すトラブルが後を絶ちません。家賃を2~3カ月以上滞納すれば契約解除ができたり、住まいを明け渡したとみなしたりできる契約条項などの是非が争われた訴訟で最高裁は12日、これらの契約条項は「消費者である賃借人の利益を一方的に害するもの」だとして、条項の使用差し止めを命じる初めての判決を言い渡しました。


共同通信2022/12/12
家賃滞納者追い出し条項は違法 悪質契約制限、最高裁が初判断
----賃貸住宅の家賃を借り主が2カ月滞納するなどして連絡も取れない場合、物件を明け渡したとみなす家賃保証会社の契約条項の是非が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷は12日、消費者契約法に基づいて条項を違法とする初判断を示し、条項の使用差し止めを命じた。滞納者を事実上追い出す悪質な条項を制限した形となった。


読売新聞 2022/12/13 10:51
家賃滞納による明け渡しは「不当」…最高裁、保証会社の「追い出し条項」で初判断
----賃貸住宅の借り主が家賃を2か月以上滞納するなどした場合に、部屋を明け渡したとみなす家賃保証会社の「追い出し条項」の是非が争われた訴訟の上告審判決が12日、最高裁第1小法廷であった。堺徹裁判長は「消費者の利益を一方的に害する」と述べ、消費者契約法に基づき条項の使用差し止めを命じる初判断を示した。借り主の保護を重視した判決で、不当契約の抑止につながるとみられる。


毎日新聞 2022/12/12 15:11(最終更新 12/12 20:37)
債務保証会社の「追い出し条項」は違法 家賃滞納巡り最高裁判決
----NPO法人「消費者支援機構関西」(大阪市)が家賃債務保証会社「フォーシーズ」(東京都港区)に、賃貸住宅の賃借人との間で交わす契約条項の使用差し止めを求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷は12日、家賃を2カ月以上滞納するなどの要件を満たせば建物の明け渡しがあったとみなす同社の条項を違法と判断し、使用の差し止めを命じた。堺徹裁判長は「条項は(民法の)信義則に反して消費者の利益を一方的に害している」と指摘した。


NHK 2022年12月12日 18時45分
賃貸契約での“追い出し条項” 初の使用禁止の判断 最高裁
----賃貸住宅を借りる人に対し、家賃の滞納などがあった場合には物件を明け渡したとみなす家賃保証会社の契約条項が違法かどうかが争われた裁判で、最高裁判所は「消費者の利益を一方的に害するものだ」と指摘し、条項の使用禁止などを命じる判決を言い渡しました。
消費者団体の「消費者支援機構関西」は、東京に本社がある家賃保証会社が連帯保証人となる際に賃貸住宅を借りる人と結んでいる契約の条項について、使用の禁止などを求めました。


Yahooニュース SUUMOジャーナル2022/12/21(水) 7:00配信
家賃債務保証会社の強引な「明け渡し条項」に使用差し止め判決。裁判で争われたポイントは?
----ニュースメディアで数多く報道された、家賃債務保証会社の強引な明け渡し条項の使用差し止めという、最高裁判所の判決。住宅業界に身を置くものとしては気になる判決だ。どういったことが争われ、どういった判決になったのだろう。筆者なりに分析してみたい。



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2022-11-28(Mon)

公営住宅 入居要件に連帯保証人 自治体76%残す

身寄りのない単身高齢者 入居の障壁  国 2018年から2度 規定廃止を自治体に要請も


〇公営住宅への入居に際しての保証人の取扱い等に関する調査結果について
・調査結果(令和4年4月1日時点)
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001572355.pdf



共同通信 (2022年11月26日)
公営住宅入居要件に保証人76% 単身高齢者に障壁、全国調査
----低所得者に貸す公営住宅を巡り、運営する全国1668自治体の76・6%に当たる1277自治体が入居の要件として連帯保証人を条例で規定していることが26日、国土交通省の調査で分かった。身寄りのない単身高齢者にとって入居の障壁となっている。国交省が2018年から2度、規定廃止を自治体に要請したが多くが応じず、公営住宅がセーフティーネットとして十分機能していない実態が浮かんだ。


日本経済新聞 2022年10月5日 17:19
公営住宅は保証人不要、国方針も自治体規定9割変わらず
----総務省中部管区行政評価局は5日、保証人の確保が難しい高齢者らの公営住宅への入居についての調査結果を発表した。身寄りのない高齢者が増え、国土交通省は2018年に公営住宅の入居に保証人を求めない方針を打ち出している。ただ公営住宅を100戸以上管理する東海4県の99自治体のうち、保証人規定の廃止は1割強にとどまる。




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2022-11-06(Sun)

老朽マンション 建て替えの陰で 重い追加費用 行き場に苦慮

建て替え要件緩和 法制審に諮問 / マンション改修の要件緩和 同意8割に 


朝日新聞デジタル 2022年11月4日 16時30分
(東京インサイド)老朽団地、建て替えの陰で 重い追加費用、行き場に苦慮 「人生の最後にこんな目に…」
----建て替えが決まった東京都国立市の団地で、望まぬ転居を迫られ、途方に暮れる人たちがいる。増える老朽化マンションや団地の対策として国は近年、再生の要件を緩和し、建て替えを促すための政策にかじを切った。その陰で、行き場を失う人への対応が課題として浮上している。


日本経済新聞 2022年11月1日 7:00
分譲マンション、改修要件なぜ緩和?
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODL317JJ0R31C22A0000000/
朝刊1面を読もう
----2022年11月1日の日本経済新聞朝刊1面に「マンション改修 要件緩和」という記事がありました。政府は分譲型の老朽マンションのリノベーション(大規模改修)をしやすくします。なぜでしょうか。


日本経済新聞 2022年11月1日 2:00
マンション改修の要件緩和 同意8割に 政府検討、老朽化対策促す 建て替えず長期利用
【この記事のポイント】
・老朽化マンションが増加し、安全対策が重要に
・「大規模改修」なら建て替えよりもコストが安く
・法改正で要件を緩和、所有者全員の同意を不要に


日本経済新聞 2022年9月12日 21:08
マンション再生へ要件緩和 関連法改正、法制審に諮問
----葉梨康弘法相は12日、老朽化した分譲マンションの建て替えや修繕を促進するため、区分所有法改正などの検討を法制審議会(会長・井田良中央大大学院教授)に諮問した。災害からの迅速な復興を目指し、被災マンション法の見直し検討も諮問。建て替えなどを決議する時に必要な部屋の所有者の合意要件緩和を議論する。
社会の高齢化を背景に、分譲マンションで所有者の所在が分からない部屋が増加。現行法では決議の際に所在不明の所有者は「反対」とみなされるため、法制審は、公的機関が関与し不明者を決議から除く仕組みを検討する。
また区分所有法が、建て替えで5分の4、共有部分の変更工事などで4分の3の同意を求めている要件の緩和も検討。例えば、建て替えの場合に4分の3や3分の2とする案のほか、耐震不足といった一定の要件を満たす場合にのみ緩和を認める案が浮上している。



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2022-10-06(Thu)

住宅ローン「フラット35」 不適切利用 さらに56件19億円 

検査院指摘 第三者に賃貸・事務所転用 /省エネ適合を条件に 23年春


朝日新聞デジタル 2022年10月6日 5時00分
フラット35不正、さらに56件 「逃げ得の恐れ」 検査院確認
----国の補助金が使われる長期固定住宅ローン「フラット35」で不正利用が相次いでいた問題で、会計検査院の検査で新たに56件の不正が確認された。検査院は5日、ローンを提供する住宅金融支援機構に改善を求めた。


日本経済新聞 2022年10月6日 2:00
住宅ローン「フラット35」、不適切利用19億円 検査院指摘、第三者に賃貸・事務所転用
----住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を巡り、会計検査院は5日、2017~18年度に融資を受けた物件で自らが居住せずに第三者に賃貸するなど本来の条件を逸脱した状態だった利用が計56件、約19億円に上ったと指摘した。検査院はこうした状況を「不適切」とした上で、全額償還請求などの措置や調査体制の見直しを機構に求めた。

*********************************

日本経済新聞 2022年9月29日 18:00
住宅ローン「フラット35」、省エネ適合を条件に 23年春
----国土交通省は住宅ローン「フラット35」の新築住宅への融資について、2023年4月からは断熱性能などで一定の省エネ基準を満たすことを条件とする。国内では25年度から、すべての新築で省エネ基準の達成が義務付けられる。金融面の対応を2年先行して進め、産業分野と比べて遅れた家庭の温暖化ガスの排出抑制につなげる。



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2022-09-07(Wed)

「住宅」を社会保障に 住まいの貧困打開 家賃補助制度の恒久化

「住宅」が社会保障になる日  いまこそ先進国の常識 「住宅手当」の導入を


日本経済新聞 2022年9月7日 2:00
中外時評 「住宅」が社会保障になる日
----日本の社会保障制度には大きく6つのメニューがある。年金、医療、介護、障害者福祉、生活保護、そして子育て支援。だが欧州の主要国では7つあるのが普通だ。欧州にあって日本にないもの。それは「住宅」である。


しんぶん赤旗 2022年6月29日(水)
主張:住まいの貧困打開 家賃補助制度の恒久化を急げ
----コロナの影響で職を失ったり、収入が減ったりした人の苦境が続いています。物価高騰も追い打ちをかけています。暮らしに困難を抱えている人を支える上で欠かせないのは、臨時の特別給付金などとともに、住まいへの支援です。コロナ禍で収入が途絶え家賃を支払えなくなり、住まいの確保に苦しむケースは少なくありません。「住まいの貧困」を打開することは政治の大きな責任です。参院選でも問われる重要課題です。


論座 2020年11月08日
いまこそ先進国の常識「住宅手当」の導入を
住宅政策は「景気対策」から「社会保障政策」へ。発想を切り替えよう
----ほとんどの先進国にある社会保障制度のなかで日本にないのが「住宅手当(家賃補助)」である。OCED加盟国では約30か国で幅広く一般の人を対象にした住宅手当の仕組みがあり、生活費で大きな割合を占める住居費への公的補助が行われている。住宅手当は、所得の再分配機能を果たし、住環境の改善に役立ち、住まいの権利の保障に貢献している。



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2022-09-03(Sat)

老朽マンション建て替え 多数決要件緩和「所有者不明」対策

法制審 区分所有法改正諮問へ 築40年超のマンション116万戸⇒20年後425万戸


時事通信 2022年09月03日07時14分
老朽マンション、建て替え容易に 多数決要件の緩和検討―葉梨法相、区分所有法改正を諮問
https://www.jiji.com/jc/article?k=2022090200738&g=eco
----葉梨康弘法相は2日の閣議後記者会見で、分譲マンションの建て替え条件を緩和するため、区分所有法の改正を12日の法制審議会(法相の諮問機関)に諮問すると発表した。所有者の5分の4の賛同を必要とする建て替え決議の要件を引き下げることが柱。今後予想される老朽化マンションの増加に対応する狙いがある。


朝日新聞デジタル 2022年9月2日 21時33分
老朽マンション、「所有者不明」で工事できず 決議要件緩和を検討へ
https://digital.asahi.com/articles/ASQ926SG9Q80UTIL02H.html
----老朽化したマンションの建て替えや共用部分の工事を円滑に進めるため、葉梨康弘法相は2日、区分所有法の見直しを法制審議会に諮問すると明らかにした。所有者が多数決で決議する要件の緩和を検討する。
 背景には、老朽化マンションの急増がある。築40年超のマンションは昨年末時点で116万戸あり、20年後には3・7倍の425万戸が見込まれている。さらに、部屋の所有者の高齢化が進み、死亡後に誰も住まないなどの「所有者不明」事例が増える恐れもある。

毎日新聞 2022/9/2 17:40(最終更新 9/2 17:41)
マンション建て替え要件緩和、法相が諮問へ 「所有者不明」対策で
https://mainichi.jp/articles/20220902/k00/00m/040/085000c
----建て替えに必要な「全所有者の8割以上の賛成」という要件の緩和が焦点で、葉梨法相は「マンションの老朽化や所有者の高齢化を背景として、所有者不明や空き家化が進行している。法制審で、充実した審議がなされることを期待したい」と述べた。
 国土交通省によると、老朽化の目安となる築40年以上のマンションは2021年末現在、全国に115万戸(全体の約17%)あるとされるが、20年後には425万戸に急増すると見込まれている。住民の高齢化も進み、亡くなった場合に相続人が分からず新たな所有者が不明になるケースの増加も想定されている。


NHK 2022年9月2日 17時25分
“マンション法”見直し 法制審諮問へ 老朽マンション増へ対応
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20220902/k10013800161000.html
----老朽化したマンションが増える中、葉梨法務大臣は、建て替えの手続きなどを円滑に進めるため、いわゆる「マンション法」の見直しを法制審議会に諮問することを明らかにしました。
築40年を超えるマンションは、20年後には全国で都市部を中心に現在の4倍の425万戸に増える見込みで、老朽化への対応が課題になります。



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